最近のニュースやワイドショーはホラー映画も真っ青の猟奇的な犯罪一色ですが、あのような事件が起きたアパートは当然「事故物件」になります。多分他の入居者も引っ越してしまうはずなので、タダでさえ安くなりつつある家賃収入が0になってしまい、大家さんには借金だけが残ることになります。（無借金経営ならば問題ないですが、後で触れるようにこの手の運用は借金をするほうがお得なので）土地建物の売却も困難を極めると思うので、「事故」はアパート経営の最大のリスクと言えるでしょう。

しかし、「事故」はあくまでも「事故」なので、最近流行りつつある「0円から始めるアパート経営」なるものについてメリットとデメリットの判断をするには適した要素とはいえません。

そこで「事故」の要素を除いて「0円から始めるアパート経営」なるものの評価をしてみたいと思います。

「0円から始める」ということは、不動産の取得に要する費用は全て借金で賄うという事になります。1億円と仮定して家計のバランスシートを書いてみると、、、

（資産）不動産　1億　／　（負債）借金　1億

といった感じになります。

損益については、物件の状況によりますが、赤字になるようなら「広告内容の詐欺」になるので、多分ないという前提で話を進めます。

さて、このビジネスモデルのメリットとデメリットを考えてみたいと思います。（まあ、メリットについては販売会社さんのほうが思いっきりPRしていると思うので、そっちをみたほうが良いかもしれません。

＜メリット＞

１．相続の際に有利

これは多分利用者にとっては最大のメリットかもしれません。相続税の計算の際、土地と家屋には一定の評価減があります（詳しくは専門サイトを読んでください。）が、借金のほうは満額を資産の価額から引くことが出来ます。その差額部分を他の資産の価額から事実上控除できるため相続税額を安くすることが出来ます。

（資産）不動産　1億　→　7,000万　／　（負債）借金　1億

（差額）3,000万　（これを他の資産の価額から控除して相続税を下げることが出来ます。）

これを極端にしたのが「タワマン節税」と呼ばれるもので、現在は法改正により「タワマン節税」効果は薄れるようになっています。

２．安定した収入源になる

これは販売会社が思いっきりPRしているので、説明はそちらにお任せする感じですが、一般的に借家の契約期間は2年であるため、一度入居が確定するとその分の収入は安定的に入ってくるため、給与と同様に資金繰り等の計画が立てやすいという特徴があります。

＜デメリット＞

１．確定申告が必要になる

まあ、これは手間だけの問題なので大したことではありませんが、不動産所得がある場合には確定申告が必須となります。自分でやる人もいますが、お金がかかっても税理士に頼んだほうが無難かもしれません。

２．不動産は逃げれない

「不動産」が示すとおり、不動産は移動できません。建設後に問題が発生しても、普通の資産ならば都合のいい場所に移したりすることは出来ますが、不動産はその問題を抱え込むしかありません。最初の選定が将来に大きな影響を与えるため、選定には非常に入念な調査と分析が必要となります。「販売会社に任せる。」という考え方になりがちですが、最終的には自己責任になるため、このデメリットは常に意識しておくことが必要です。（一応、災害等の後発事象については保険をかけておくことでダメージを軽減することは可能です。）

３．収入がない場合でも借金の返済は必要

「0円から始めるアパート経営」と同じぐらい有名なのが「長期一括借上」です。内容については運営会社のサイトをみればわかりますので省略します。このビジネスから分かるのは、「貸家を常に満室にするのは非常に困難」ということです。（普通に満室になるのであれば、長期一括借上でリスク回避する必要はありません。）

家賃を下げれば空室率は下がりますが、結果として収益率も下がるため、返済額が収入金額を上回る可能性も出てきます。場合によっては不動産を売却して借金の返済をする必要性が出てきますが、そもそも収益性が乏しいため売らざるを得ない状況になっていることから安値でしか売れず、売却後も借金が残る可能性が高くなります。（相続税計算のメリットの逆パターン）こうなるとどうしようもないため、給与などの安定した収入から借金を返済する必要があります。

「0円から始めるアパート経営」の売込み先がサラリーマンになっているのはそのためです。（広告をそのまま鵜呑みで考えれば、本来はホームレスでもいいはずですから。）

※　注意点　※

最初のほうで「赤字にならない」という前提にしていますが、そもそも論として不動産というものを買っているわけで、その元本部分の返済は黒字・赤字に一切影響を与えません。しかし、返済をする必要はあるため、収入だけで補えなければどこかから資金を調達してくる必要があるということです。（つまり重要なのは赤字・黒字ではなく、キャッシュフローだということです。）

 

メリットとデメリットについて考察してみましたが、メリットを最大限享受できるのは「相続税を課税されるレベルの資産を有している人」になるため、基礎控除（3,000万＋600万×法定相続人の数）を上回る資産がない人にとっては、運用的にはリートを買ったほうがマシという結論になる可能性が高いです。

「本を買いたい。」「宝飾品を買いたい。」「車を買いたい。」「不動産を買いたい。」いずれも大事なのは、自分が欲しいかどうかです。「0円から始めるアパート経営」なるものについて考えるときは「自分はアパートを買いたいのか？」というのを自分に問いかけてみてください。（ちなみに、私は「金貨が買いたい。」でしょうかｗ）